משכנתת-קורונה: על נדל"ן פוסט קורונה ושוק המשכנתאות

לאורך כל השנים משברים יצרו הזדמנויות בטח בשוק הנדל"ן: הצפי שלא מעט אנשים יתקשו לשלם את דמי השכירות בעתיד עקב ירידה בהכנסות, תביא ככל הנראה לירידה במחירי הדירות בעתיד הנראה לעין. פה יווצרו להערכתנו הזדמנויות לרכישת דירה למי שמחזיק בכסף נזיל, כמובן בסיוע מימון (משכנתא) מהבנק.

מאת אלון לוי ואלי דורה, thefinancier ייעוץ למשכנתאות

בתקופה כזאת יחודית ומתאגרת, יש מורכבות גדולה בתהליך לקיחת המשכנתא.

בתחילת המגיפה התוהו ובוהו היה מוחלט: עלייה דרמטית בריביות, בדיקות של הבנקים האם הלקוח יצא לחל"ת (חופשה ללא תשלום) וכולם נמצאים על הגדר ולא מבינים האם כדאי לחכות או לקחת עכשיו את המשכנתא.

מתחילת חודש מאי נראה שהמשק מתחיל קצת לחזור לעצמו : הבנקים  מתחילים להוזיל את הריביות, עלות גיוס אג"ח לבנקים מתחילה לרדת ואנשים חוזרים לקחת משכנתאות.

למה בעצם הריביות עלו מפרוץ הקורונה ?

גובה הריבית נקבע כפונקציה של ריבית השוק וסיכון של הלווה. ככל שהלווה נמצא ברמת סיכון גבוהה יותר כך הריבית שהבנק ידרוש על הסיכון שהוא לוקח במתן אשראי יהיה גבוה יותר.

בתקופה הנוכחית שחרב הפיטורין מונחת על הצוואר של השכירים, ולא מעט עצמאים נמצאים בקשיי הישרדות, הבנק מבין שקיים סיכוי גבוה יותר שכספים שהוא מלווה יתקשו לחזור במלואם, אז נכון שהבנק "מכסה" את עצמו בכך שנותן מימון בגובה מקסימלי של 75% מערך הדירה, ותיאורטית יש לו כבטוחה את הדירה והוא יכול לממש אותה ולקבל את הכסף שלווה, אבל אם תשאלו כל מנהל סניף משכנתאות הוא יגיד לכם שזה הדבר האחרון שהבנק רוצה ושואף אליו. לאור זאת שיעור ההחזר החודשי שהבנק דורש לא יעלה על 50% מההכנסה נטו (הכנסות בניכוי תשלומי הלוואות) ולרוב מאושר עד 40%, כלומר אם זוג מרוויח 16,000 נטו בחודש והם מחזירים הלוואות בסכום של 1,000 ש"ח לחודש, אז ההחזר החודשי המקסימלי יעמוד על 6,000 ש"ח.

הקלות על רוכשי הדירות

מצד שני מה עושים עם זוגות שכן רוצים לרכוש דירה או שלחילופין רכשו דירה ומחכים לקבלת משכנתא בתקופה זו?

במטרה להקל על רוכשי הדירות לקבל משכנתה, בנק ישראל אישר לבנקים לתת הלוואות בהתבסס על הכנסתם טרם היציאה לחל"ת, ובשיעורי החזר גבוהים יותר. בהוראת שעה שפירסם בנק ישראל נקבע כי הבנקים רשאים להעמיד לרוכשי הדירות משכנתה בהתבסס על הכנסתם טרם היציאה לחל"ת ובהתקיים מספר תנאים:

1. שהחריגה ממגבלת שיעור ההחזר נובעת מירידה בהכנסת הלווה ערב החל"ת, או ירידה למשרה חלקית של הלווה בשל משבר הקורונה; שלהערכת הבנק הלווה צפוי לחזור לעבודתו בחלוף משבר הקורונה;

2. ששיעור ההחזר מההכנסה של הלווה לאחר היציאה לחל"ת לא עולה על 70%.

הבנק יהיה רשאי לחשב את "שיעור ההחזר מההכנסה" על בסיס הכנסות הלווה טרום היציאה לחל"ת. בכך הוא מונע עלייה בדרישת ההון בגין משכנתאות כאמור, וכפועל יוצא מכך עשוי למנוע העלאת ריבית ללווים אלו.

מדוע שיעורי הריבית על המשכנתא נמוכים ביחס להלוואות ?

מול המשכנתא יש שעבוד/משכון של הדירה לגוף המלווה (לרוב בנקים אך גם חברות ביטוח). כאשר יש למלווה נכס טוב כבטוחה אז הוא בעצם מספק הלוואה עם סיכון נמוך.

סיכון נמוך משמעו ריבית נמוכה!

מהי משכנתא לכל מטרה ?

משכנתא לכל מטרה הינה הרחבת המשכנתא הקיימת של הלקוח והיא ברוב המקרים המימון הטוב ביותר שתוכלו לקבל. משכנתא לכל מטרה יכולה לשמש לשיפוץ דירה, רכישת רכב,  השקעה בעסק, רכישת דירה חדשה ופרעון הלוואות קיימות. הריבית על המשכנתאות לכל מטרה תהיה ברוב המקרים נמוכה יותר מהלוואות כלליות של הבנק וחשוב מכך היא ניתנת לפריסה לתקופה ארוכה יותר ובכך מקלה על ניהול התזרים החודשי של משק הבית.

משבר הקורונה גרם לכך שהרבה משפחות אשר ברשותן משכנתא, מתקשות לעמוד בהחזרים החודשיים. לאור האמור קיימת עליה בבקשות למשכנתא לכל מטרה ובנק ישראל על מנת להקל על הלווים, העלה את שיעור המימון ביחס לשווי הדירה מ – 50% שהיה בפרוץ המשבר ל – 70% כיום, כלומר לצורך הדוגמא אם יש בידיכם דירה ששווויה 2 מיליון ש"ח ויש עליה יתרת משכנתא של 900,000 אלף, אתם יכולים לקבל מהבנק אשראי נוסף של עד 500,000 ש"ח.

חשוב להבהיר שכל עוד אנחנו לא יודעים אם יהיה התפרצות נוספת, מי שיכול להתחיל ולקחת את המשכנתא עכשיו זה הזמן. גם אם רכשת דירה אצל קבלן והפחד שמדד תשומות הבניה יעלה, יש לשקול את האופציה להקדים תשלומים לקבלן על מנת לא לשלם יותר על הדירה הנרכשת.

הקפאת משכנתא ליוצאים לחל"ת

זה נכון שניתן גם כיום, לכל מי שהוצא לחל"ת, לבצע הקפאת משכנתא ל – 6 חודשים, אבל חייבים להבין שלאחר מכן ההחזר חודשי עולה במהלך כל התקופה, וסכום המשכנתא הכולל יגדל בשל דחיית התשלומים במשך התקופה, ולכן  צריך לעשות חשבון האם וכדאי לבצע את הקפאה ?

ההמלצה שלנו : רק מי שנמצא בבעיה תזרימית שיעשה הקפאה. מי שלא, ויכול לעמוד בהחזרים – שלא יבצע הקפאה.

יועצי משכנתא – למה ?

שוק המשכנתאות מוצף היום ב-"יועצים". העובדה שאין חסם רשמי למקצוע, מביאה לכך שכל אדם יכול לקום בבוקר ולהחליט שהוא יועץ משכנתאות. נזק גדול לענף שאנו מקווים שיפתר בקרוב. עד אז שימו לב מי היועץ שעליו אתם סומכים שיסייע לכם באחת ההחלטות החשובות ביותר שתיקחו בחייכם. חשוב שתזכרו שמשכנתא לא לוקחים, משכנתא מתכננים.

כשם שלא קונים דירה ללא עו"ד, לא לוקחים משכנתא ללא יועץ משכנתא מקצועי.

זכרו שיועץ המשכנתאות של הבנק מייצג את האינטרס של הבנק ותפקידו לדאוג לרווח המקסימלי של הבנק.

ליועצי המשכנתא מקצועיים אמור להיות ״יתרון לגודל״ ולכן התנאים שלהם יהיו יותר טובים מלקוח הקצה.

תמהיל נכון, הבנת השוק, בחירת מסלולים תואמים, יחס מינוף , יחס הצמדה למדד וקנסות בעת פרעון רצוי, הינם רק חלק מהפרמטרים שעל יועץ מקצועי לבחון.

ברור שהבנק מרוויח אבל המוטו שלנו לאורך 14 שנות פעילותנו הוא לוודא שהרווח של הבנק יהיה מינימלי: "כי הרווח של הבנק הוא ההפסד שלך".

שווה להרשם

הרשמו עוד היום והכנסו למועדון הצרכנות שלנו

עשרות הנחות במרום נווה

דילוג לתוכן