קובי בן עטר, מנכ"ל החברה הכלכלית

קובי בן עטר, מנכ"ל החברה הכלכלית לפיתוח רמת-גן בראיון בלעדי עושה רושם שבשנה שנתיים האחרונות רמת-גן עוברת תנופת בנייה כמעט בכל מקום. קפצנו לפגישה עם מנכ"ל החברה הכלכלית ר"ג שהיא הזרוע שמבצעת את רוב הפרוייקטים הגדולים בעיר, לברר מה כבר התבצע, מה התכניות לעתיד הקרוב והרחוק, ו...מאיפה הכסף?...

קובי, ספר לנו ולקוראינו על עצמך ואיך הגעת לתפקיד מנכ"ל החברה?
אני בן 47, נשוי + 3 ילדים. ירושלמי במקור ועדיין גר לא רחוק משם, במבוא בית"ר שהוא ישוב קהילתי בהרי יהודה.
את הכשרתי המקצועית-אקדמית רכשתי במילאנו איטליה. אני אדריכל בעל תואר ראשון ושני בארכיטקטורה, כאשר התואר השני שעשיתי נחשב תואר דוקטור בארכיטקטורה באיטליה.
באיטליה גרתי כמעט 7 שנים ברוב שנות לימודי, למעט 2 סמסטרים בבצלאל בחילופי סטודנטים.
לאחר מכן חזרתי לארץ והתחלתי את הקריירה שלי במשרד ירושלמי ותיק שם עבדתי 4 שנים והתקדמתי במקצוע מפרוייקט לפרוייקט. לאחר התקופה באותו משרד הגעתי לחב' לניהול פרוייקטים בתחום הבינוי והתשתיות והתחלתי להתעסק הרבה בבנייה ציבורית עבור גופים ציבוריים כמו עיריית ירושלים, החברה לפיתוח ירושלים, מנהל מקרקעי ישראל ועוד… שם צברתי ידע רב בתחום המוניציפלי.
מתי הגעת אלינו לרמת-גן?
אחרי 6 שנים עשיתי את הצעד הבא והגעתי לרמת-גן. זכיתי במכרז לתפקיד סמנכ"ל התשתיות בחברה הכלכלית לפיתוח העיר. החברה היתה קיימת על הנייר ולא היתה פעילה עד אז, ולמעשה אנ הייתי חלק מהקמתה ומתחילת פעילותה ברמת-גן.
היו לנו מספר פרוייקטים מצומצם בהתחלה והיינו אמורים לתפקד יותר כחברה יזמית בתחום המוניצפלי. אחרי שנתיים התכנית העסקית קצת דשדשה, המנכ"ל עזב וראש העיר הקודם ישראל זינגר ביקש ממני לקחת את המפתחות לחברה ולנסות לקחת את את החברה למקומות שבהן אני יותר חזק שהן תשתיות ובנייה.
בנינו תכנית עסקית עדכנית לחברה שעיקרה קידום תשתיות ובינוי ברמת-גן


אז מה בעצם תפקיד החברה הכלכלית היום בעיר?
מ-2016 המיקוד העסקי שלנו הוא פיתוח העיר כשלמעשה אנחנו הזרוע הביצועית של העירייה. חשוב לי לציין שאנחנו לא קובעים מדיניות אלא מבצעים.אנחנו לא קובעים איפה יקום בית ספר או איפה ייבנה אשכול גנים או פארק חדש למשל. מהרגע שנקבעה המדיניות והוחלט על פרוייקט חדש שעובר אלינו לביצוע אנחנו לוקחים אותו לידיים ומריצים אותו. עם זאת אנחנו לא מה שנקרא stand alone. כל פרוייקט שיוצא לדרך מתבצע תוך שיתוף פעולה מלא ורציף עם האגפים האחראים בעירייה – אגף התשתיות, אגף החינוך, אגף ההנדסה וכל מי שרלוונטי לכל פרוייקט ופרויקט. כיום אחרי מספר שנים שהיינו צריכים להוכיח את עצמנו, ובעיקר לאור שיתוף הפעולה המלא והמוצלח עם ראש העיר כרמל שאמה הכהן, רוב הפרוייקטים שמתקדמים לכדי ביצוע בעיר מגיעים אלינו לחברה הכלכלית לביצוע אם זה בתי הספר, מבני ציבור חדשים, תיאטראות, בניית כבישים, פארקים וכד..
אחד הפרוייקטים הגדולים כרגע הוא בניית ופיתוח מזרח העיר שהעירייה מקדמת באינטנסיביות. מה תוכל לספר לנו בנושא?
בניית ופיתוח מזרח העיר הוא קבוצת פרויקטיים שנולדו כתוצאה מהסכם גג שתופס תאוצה עם רשות מקרקעי ישראל. גילוי נאות – ניצני הסכם הגג התחילו כשהובלנו עבור העירייה את הסכם הפיתוח של מתחם קריית החינוך מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). העירייה חיפשה דרך לממש את מתחם קרית החינוך והדרך לשם היתה דרך שיווקי הקרקעות באזור. אז נחתם לראשונה הסכם מסוג שכזה בין העירייה לבין רמ"י. זה איפשר גם הכנסת כסף לטובת הנושא וגם הביא לחסכון גדול בהוצאות. זה למעשה היה שיתוף .הפעולה המוצלח הראשון בין העיר לבין רמ"י, וזה היה הנדבך הראשון שהוביל להסכם הגג שאת תוצאותיו אנו רואים כיום בתנופת הפיתוח במזרח העיר ובכסף שהגיע בעקבות זאת לקופת העיר.
מה היתרון בהסכם מסוג זה עם רמ"י לעומת הליכה לפיתוח באופן עצמאי של הקרקעות באזור?
היתרון הראשון הוא חסכון כספי משמעותי. באופן עקרוני כשאתה עושה הסכם עם רמ"י ומשווק קרקעות יש בפניך 2 דרכים: דרך ראשונה היא שרמ"י משווקים מגרשים באגרות והיתרים ליזמים ואז העירייה צריכה לפתח עבורם את השטחים מהכסף הזה. החסרון בדרך הזו היא שלפעמים בשטחים חדשים עלויות הפיתוח גבוהות יותר מההכנסות הללו ואז העירייה צריכה להשלים מכיסה. במקרה של מזרח העיר הגענו עם תכנון מדוייק וחסכנו לעירייה מעל 20 מילון ש"ח בזכות פער חיובי עבורנו בין עלויות הגבייה לעלויות הפיתוח.
הדרך השנייה היא כתבי מימון. אם העירייה צריכה להתחיל לתכנן ולפתח ועדיין אין לה את הכסף כי היזמים בעצם עוד לא שילמו כי הם מחכים להיתרים. אז הרשות נותנת לך כתבי מימון לשם כך.
מה האינטרס של רמ"י?
האינטרס של רמ"י בפרט ושל המדינה בכלל זה לשווק יחידות דיור, והגדלת ההיצע. לאורך השנים גילו שיש קושי בשיווק קרקעות ליזמים וקבלנים לרבות תופעות כמו סיפסור בקרקע על ידי הקבלנים, ושגם רשויות לא ממהרות לאשר ולתת היתרי בנייה ליזמים וקבלנים.
בהקשר הזה בעניין מזרח העיר, רמ"י העדיפו להגיע להסכם גג עם העירייה, בהתאם לתנאי הסף לעיריות שאחד מהם אומר שאי אפשר להכניס תכנית עם פחות מ-5,000 יחידות דיור או תנאי אחרי שאומר שיהיו לפחות 2,000 יחידות דיור בשנה שמשווקים ומקבלים מימוש בהיתרים. במזרח העיר יש בתכנית הגג מעל 10,000 יחידות דיור בבעלות רמ"י מתוך 14,000 היחידות המתוכננות.
בסיכומו של דבר, מה יצא לעירייה מהסכם הגג הזה?
עם הכניסה להסכם הגג עם רמ"י העירייה קיבלה מימון והטבות בכסף, כשבנוסף למיליוני השקלים שנכנסו בעקבות הפער שבין הפיתוח לבין הגבייה, על כל יחידת דיור שתימכר המדינה תכניס לקופת עיר כסף נוסף לפיתוח ולפרוייקטים בעיר. בשורה התחתונה, אם נעגל את המספרים מדובר בכ- 300-400 מיליון ש"ח.
איך עומד כרגע קצב הפיתוח והבנייה בשכונות המזרחיות?
קודם כל, לתוך הסכם הגג נכנסו כ 6-7 שכונות שחלקן כבר בפיתוח מאד משמעותי. אחת מהן היא קרית החינוך שלמרות שהתחילה בהסכם פיתוח נפרד נכנסה גם היא להסכם הגג.
שכונה נוספת שגם כבר נמצאת בפיתוח ותכלול כ-3000 יח דיור.
היא תל השומר דרום (שם זמני בתכניות הסטטוטוריות).
שכונת תל השומר מערב גם היא כבר בפיתוח מתקדם, רובה אגב בבעלות פרטית של קרקעות, עם זאת נכנסה גם היא להסכם הגג ומתוכננים בה גם שטחים חומים ופארק גדול.
על השולחן יש תכניות נוספות שמשולבות בהסכם הגג לפיתוח מזרח העיר שמימושן צפוי להיות בעתיד הרחוק יותר כמו שיכון הרופאים, רמת אפעל דרום שבתהליכים מתקדמים לקבלת תוקף ושכונת גני אז"ר.
אגב, הזרוע השלישית בהסכם הגג היא קבלת תשתיות באופן כללי לעיר רמת-גן מעבר למזרח העיר, בהן המדינה התחייבה לשאת בעלות של התשתיות העל הללו שאמורות לשרת אותנו, כמו גשרים כמו למשל הגשר המדובר מעל כביש 4, פיתוח הפארק הלאומי, שדרוג כבישים וכד…
כמי שהגיע מתחום האדריכלות, איך זה משפיע עליך בתהליך קבלת ההחלטות?
אנחנו כאמור הזרוע הביצועית של העירייה. יש את ראש העיר, מהנדסת העיר, אדריכל העיר, ואת מקבלי ההחלטות באגפים השונים בעירייה שקובעים את התפיסה התכנונית ואף העיצובית בעיר. אלו האנשים שזה התפקיד שלהם. אני חושב עם זאת שיש יתרון בכך שמבחינתנו אפשר לתת חוות דעת נוספת או ערך מוסף כשבונים בית ספר, גן או פארק, אבל שוב, לא אנחנו קובעים, אבל אני מאמין שזה יתרון שאפשר לדבר בשפה מקצועית.
ראש העיר ציין שהחברה הכלכלית היא הצומחת ביותר בישראל. במה זה בא לידי ביטוי?
באמצע 2015 כשהוקמה החברה, היא היתה בהיקפים מינוריים. במשך שנתיים היתה בכמעט אפס פעילות. רק ב-2019 כשהתחלפה הנהגת העיר והתקבלה החלטה שאנו הזרוע הביצועית הכמעט בלעדית בעיר, גדלנו בבת אחת. תוך שנה מ-7 אנשים גדלנו ל-20 איש. היקפי הפעילות והתקציבים גדלו לאין שיעור וכמות ההזמנות שמגיעות יום יום לפתחנו מהעירייה גדלה פי כמה וכמה.
כמי שלא גר אמנם בעיר, אבל חי אותה במה יומיומית, איך אתה רואה אותה כיום ואיך אתה רואה אותה כמה שנים קדימה?
קודם כל ביני לבין עצמי אני חושב שזה סוג של יתרון שאני מעין אאוטסיידר שמגיע לעיר לבצע את העבודה כתושב חוץ. אנחנו כאמור חברה המבצעת את העבודה ומוציאה לפועל את מדיניות ותכניות העירייה, ולבוא ולעשות את העבודה הזו, מה שנקרא בשקט ומאחורי הקלעים זה הדבר שאני מאמין שהכי נכון בתפקיד הזה. היות ואני לא גר בשכונה זו או אחרת בעיר, אני חושב שזה תורם לעבודה נייטרלית.
ביחס למה שאנחנו עושים בעיר עבור העירייה, הטירוף שקורה בעיר מאז 2019 הוא מדהים. היקפי הפעילות בעיר הם דרמטיים, גם ברמה של מבני הציבור, פיתוח התשתיות, היענות לדרישות התושבים לתשתיות מחודשות. בפרספקטיבה של 7 שנים אני רואה מה היה קודם ומה יש עכשיו, רואה את האינטנסיביות ואלו דברים שלא היו בעבר. אני כל יום מגיע לעירייה ולאגפיה ועשייה כמו שיש עכשיו לא היתה קודם.
מעבר למזרח רמת גן, אילו עוד פרוייקטים כרגע בתנופת עשייה?
מוזיאון רמת גן קודם כל הוא פרוייקט שאמור להסתיים ולהפתח ממש בסוף השנה הנוכחית. מדובר יהיה במוזיאון מדהים שיקפיץ את רמת גן מבחינת תחום התרבות בכמה מונים.
במרכז העיר אנחנו מפתחים את הכיכר המרכזית של גן דוד המלך ושד' הילד בהשקעה מאד גדולה לכדי הפיכתה לאחת הכיכרות היפות בארץ, ובהמשך מתוכננת מתיחת פנים לכיכר אורדע לקראת חגיגות ה-100 לעיר. תכניות גדולות ישנן גם לגן אברהם, כולל האמפי.
פרוייקטים נוספים הם בתחום החינוך, למשל בית הספר הדיפלומטי הגפן כשהרעיון הוא לייצר שם משהו חדשני.
מרכז קהילתי בנווה יהושע הוא פרוייקט נוסף שהועבר אלינו – פרוייקט מאד משמעותי שיכלול בתוכו פונקציות כמו מקווה, ספרייה, מגורים מסובסדים למורים על מנת להביא מספר מורים איכותיים לעיר, ועוד.
אשכול הגנים ברימלט גם הוא יוצא לפועל ממש בקרוב. לקח זמן להשלים את התכנון שלו ומתחילים היערכות לביצוע.
קיימים פרוייקטים רבים נוספים שהיריעה קצרה מלספר עליהם, וניתן בהחלט לומר שתנופת העשייה בעיר היא בלתי רגילה.
איך מערכת היחסים שלך עם ראש העיר?
קודם כל חשוב לציין שראש העיר הוא גם יו"ר הדירקטוריון של החברה הכלכלית לפיתוח רמת-גן. אחת ההחלטות שהוא קיבל עם כניסתו לתפקיד היא שהחברה היא הזרוע הביצועית העיקרית של העירייה והיא נושאת בנטל של הוצאה לפועל של תכניות הנהלת העיר. עצם העובדה שהוא עומד בראש המערכת נותנת לנו רוח גבית מאד משמעותית ובטחון. בהקשר הזה מערכת היחסים שלי עם ראש העיר מאד קרובה ופתוחה. אני יכול להגיד לך גם בפרספקטיבה של קדנציות קודמות וגם ביחס לזה שלראש העיר יש לוח זמנים מאד צפוף הוא מעולם לא התפשר על הישיבות המשותפות שלנו והן מתקיימות באופן סדיר. הוא מעודכן בכל המהלכים ונותן את דעתו על הדברים וזה לא דבר שמובן מאליו, והוא גם שם את כל כובד משקלו כשצריך ובכל מקרה אני מרגיש ממנו תמיכה וגיבוי. העשייה האינטסיבית עוזרת לנו גם להשתפר כל הזמן ואני שמח שיש אוזן קשבת ודלת פתוחה אצל ראש העיר. עוד אציין גם שהדירקטוריון שלנו הוא לדעתי הבכיר ביותר שיש כיום בחברות כלכליות בארץ. מעבר לראש העיר נמצאים גם מנכל העירייה , מהנדסת היער, הגזברית ועוד, וכל אלו נותנים את הרוח הגבית, ככה שיש שיתוף פעולה מצויין.
כמה מילות סיכום
קודם כל חשוב לי לציין שאני לא לבד כאן. בתוך הבית יש צוות מדהים. שני הסמנכ"לים שלי הם מבחינתי שני יסודות ברזל בחברה – סמנכ"לית ההנדסה אדריכלית יעל אשל ויוסי ברזילי סמנכ"ל הכספים שמכילים את כל האתגר הזה ובלעדיהם לא הייתי יכול להוביל את האתגר הזה לבד, וכמובן כל צוות העובדים במקום. עוד אציין לחיוב את שיתוף הפעולה המצויין שיש לי עם האגפים בכל העיר, מהבכירים ועד הפקידים. וזה היתרון הגדול ביותר שאנו מצליחים לעשות סינרגיה מצויינת ולשתף פעולה. ככל שההיקפים גדלים, חשוב מאד שהדברים האלו יתקיימו. באופן אישי אני מאד אוהב את העבודה, רואה בה אתגר אישי, ומאמין שאני תורם הרבה מהידע שלי גם לעשייה וגם לעיר.

שווה להרשם

הרשמו עוד היום והכנסו למועדון הצרכנות שלנו

עשרות הנחות במרום נווה

דילוג לתוכן